Cos’è e come funziona

Il catasto è un inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale e la sua funzione è quella di accertare le loro caratteristiche tecnico-economiche e tenere traccia di eventuali cambiamenti.

Breve storia del catasto

I moderni catasti affondano le loro radici nel
modello d’inventario creato oltre due secoli e mezzo fa dalla “giunta del censimento”, che
operò sotto la guida di Vincenzo De Miro nel Lombardo-veneto. Successivamente, da qui derivarono i catasti geometrico-particellari, che tutti i piccoli stati italiani cercarono di darsi. Questo fece sì che in Italia, al momento della sua unificazione, nel 1861, esistessero diversi catasti, ciascuno con le sue caratteristiche.

Per ovviare a questa disomogeneità fu istituito il Nuovo Catasto Terreni, con la Legge 1° marzo 1886, n. 3682. Questo era di fatto un catasto geometrico-particellare che operava su tutto il territorio nazionale,
a esclusione delle province annesse dopo la Prima guerra mondiale (Venezia Giulia e
Trento), nelle quali vigeva il catasto fondiario ex austriaco, ritenuto ugualmente valido.

Si decise che il Nuovo Catasto Terreni dovesse essere:

• Geometrico: basato su rilievi topografici accurati;
• Particellare: basato sulla particella catastale come elemento continuo di un immobile avente
  le stesse caratteristiche (Comune, proprietario, destinazione d’uso, qualità e rendita);
• Uniforme: realizzato con gli stessi criteri per quanto riguarda il rilievo e l’attribuzione dei valori
  estimativi;
• Fondato sulla misura e sulla stima: il rilievo e l’attribuzione dei valori ai terreni e ai fabbricati
  devono essere eseguiti secondo i criteri rigorosi di queste discipline.

I lavori di formazione del catasto si concluderanno solo nel 1956, con una nuova svolta nel 1987, quando iniziò la meccanizzazione del catasto.

Con l’avvento delle tecnologie informatiche fu avviato, poi, il processo di digitalizzazione dei dati e nacque
PREGEO (PREtrattamento atti GEOmetrici), un software che permette ai tecnici professionisti di eseguire gli aggiornamenti relativi al catasto terreni.

Questo sancì il passaggio dal catasto geometrico a quello numerico, dagli archivi cartacei a quelli in formato digitale.

Come si opera nel catasto terreni

Ogni cambiamento nello stato dei terreni deve essere dichiarato in Catasto, indipendentemente da che sia avvenuto per edificazione, ampliamento, demolizione, anche parziale, di unità immobiliari, o per frazionamento di una particella di terreno, di norma ai fini di un passaggio di proprietà.

La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario e agrotecnico).

I professionisti possono, quindi, utilizzare il software Pregeo per compilare l’atto di aggiornamento catastale. La dichiarazione può riguardare le seguenti casistiche:

• Tipo frazionamento: consiste nella divisione di particella in più lotti. Per redigere il Tipo di Frazionamento è necessario eseguire un rilievo topografico dei luoghi e richiedere telematicamente un estratto di mappa digitale per l’aggiornamento. Questi verranno utilizzati per produrre il Tipo di Frazionamento, che dovrà essere prima firmato e depositato in Comune e poi inviato telematicamente al Catasto per ottenerne l’approvazione.
• Tipo mappale: consiste nell’inserire o modificare sulla mappa catastale la sagoma di uno o più fabbricati (aventi sempre la medesima intestazione). Per redigere il Tipo Mappale è necessario eseguire un rilievo topografico dei luoghi e richiedere telematicamente al Catasto un estratto di mappa digitale per l’aggiornamento. Questi verranno utilizzati per produrre il Tipo Mappale, che dovrà essere preventivamente firmato e infine inviato telematicamente al Catasto per ottenerne l’approvazione. Si utilizza anche per passare delle particelle censite dal catasto terreni al catasto urbano.
• Tipo frazionamento e tipo mappale: nella stessa pratica viene gestita sia la suddivisione della particella in più lotti che l’inserimento in mappa di un fabbricato.
• Tipo particellare: elaborato da presentare ogni qualvolta non ci sia corrispondenza fra la configurazione o la superficie catastale di una particella trasferita e la sua rappresentazione in mappa.

Per conoscenza si rammenta che in mappa non vanno rappresentati i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq, mentre vanno tratteggiati serre, vasche, manufatti privi di copertura.

Il ruolo del catasto terreni nella compravendita immobiliare

La regolarità urbanistica e catastale di un immobile rappresenta un elemento di fondamentale importanza prima della vendita, poiché un fabbricato difforme può far saltare l’affare e portare a sanzioni. Anche il catasto terreni può essere interessato da diversi tipi di difformità, come ad esempio:

• Sagoma dei fabbricati non corrispondente alla realtà;
• Confini errati;
• Particelle di fabbricati/corti/giardini mai passate al catasto urbano;
• Mancato inserimento in mappa di fabbricati.

Qualche esempio pratico

1. Sagoma fabbricati non corrispondente alla realtà

In questo caso è stato necessario intervenire con un tipo frazionamento e tipo mappale in quanto l’immobile da compravendere aveva un balcone sorretto da pilastri ricadente su di una corte comune, che non risultava in mappa. È stato, quindi, necessario frazionare dalla corte comune il sedime della struttura e inserire in mappa la campitura della parte fabbricata per poter poi procedere con una mediazione per usucapione.

In questo caso siamo in presenza di un aggetto della terrazza eccedente il metro e mezzo, gli aggetti (tettoie, solai, ecc..) eccedenti il metro e mezzo vanno campiti in mappa, per cui è stato eseguito un rilievo da inserire in mappa.

2. Confini errati

In questo caso la recinzione non corrispondeva alla linea di mappa, oltretutto una parte del rustico identificato dal mapp. 353 ricadeva sulla proprietà confinante (mapp. 128). Anche in questo caso, si rende necessario un tipo frazionamento per permettere la compravendita dei due lotti evidenziati in giallo e un tipo mappale per l’inserimento dell’ampliamento in mappa.

3. Particelle di fabbricati/corti/giardini mai passate al catasto urbano

In questo caso una casetta per gli attrezzi era stata accatastata d’ufficio e inserita al catasto terreni come accessorio comune a enti rurali e urbani (partita 2). Per procedere con l’aggiornamento catastale è stato necessario redigere un tipo mappale senza modifiche alla cartografia, così da passare il fabbricato al catasto urbano e graffarlo al giardino, bene comune non censibile.

4. Mancato inserimento in mappa di fabbricati

Caso eclatante, autorimessa in lamiera di piccole dimensioni autorizzata in comune e mai accatastata.